Ændring af erhvervslejeloven fra 1. januar 2017
Erhvervs- og vækstministeriet har fremsat et forslag om ændring af erhvervslejeloven, som trådte i kraft den 1. januar 2017. Lovforslaget indebærer dels, at det vil blive lettere at opretholde tidsbegrænsning i erhvervslejemål, og dels en forbedret adgang til sammenligningslejemål ved markedslejesager.
Tidsbegrænsede lejeaftaler
Udlejer og lejer kan indgå tidsbegrænsede lejeaftaler, hvilket betyder at lejemålet er uopsigeligt for begge parter i aftalens løbetid, medmindre parterne har aftalt andet, og at lejemålet ophører uden noget varsel ved udløbet af den aftalte lejetid jf. Erhvervslejelovens § 63, stk. 1.
Lejeren har dog mulighed for at kræve tidsbegrænsningen tilsidesat, hvis tidsbegrænsningen på tidspunktet for lejemålets indgåelse ikke var tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold jf. Erhvervslejelovens § 63, stk. 3.
Med det nye lovforslag lægges der op til at fjerne lejers mulighed for at få tilsidesat en tidsbegrænsning af lejemålet. Dermed vil det være muligt for parterne at indgå en tidsbegrænset lejeaftale, uanset om tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold eller ej.
Nørregaard mener, at lovforslaget vil medføre en større fleksibilitet på erhvervslejerettens område. Hidtil har der været en betydelig usikkerhed forbundet med tidsbegrænsede erhvervslejeaftaler, som blandt andet i en salgssituation kan medføre en negativ påvirkning af ejendommens værdi, idet en potentiel mulighed for tilsidesættelse af en tidsbegrænset lejeaftale vil kunne vanskeliggøre realiseringen af køberens plan med ejendommen.
Den del af lovforslaget udgik desværre ved udvalgsbehandlingen mellem Folketingets 1. og 2. behandling.
Markedsleje
Der er i erhvervslejeloven aftalefrihed for parterne til selv at fastsætte lejen og reguleringen af denne i erhvervslejeforhold. Har parterne ikke aftalt andet, kan hver af parterne kræve regulering til markedsleje, hvis lejen er væsentligt højere eller lavere end markedslejen jf. Erhvervslejelovens § 13, stk. 1.
Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og udlejer ville aftale for det pågældende lejemål blandt andet under hensyntagen til beliggenheden, størrelsen, anvendelsen, kvaliteten, vedligeholdelsesstanden og udstyret, hvorfor der ved vurderingen af markedslejen tages udgangspunkt i sammenlignelige lejemål.
Lovforslaget præciserer, at der ved anvendelsen af sammenlignelige lejemål i vurderingen af markedsleje, skal tages højde for samtlige relevante aftaler og vilkår for de pågældende lejemål. Formålet med ændringen af loven er at afværge tvivl om, hvorvidt samtlige forhold i de pågældende lejemål, der benyttes til sammenligning, skal medtages, når markedslejen skal fastsættes for et konkret lejemål.
Nørregaard mener, at ændringen vil skabe større klarhed omkring reglerne til gavn for både lejere og udlejere. Ændringen af loven gør dog ikke op med problematikken omkring, at det i praksis kan være svært at opnå adgang til sammenlignelige lejekontrakter.
Kontakt os gerne for yderligere information.