Det har siden 1982 fulgt af den såkaldte 15 %-regel i værdiansættelsescirkulæret, at familieoverdragelser til den nære familiekreds til af fast ejendom kan ske til en pris, som afviger fra den offentlige ejendomsvurdering med +/- 15 %.
Højesteret har tidligere slået fast, at der ikke er retskrav på at kunne anvende 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, såfremt der foreligger ”særlige omstændigheder”. Der er altså tale om en undtagelse til hovedreglen.
Det blev ikke i kendelsen fra 2016 udtømmende fastlagt hvad der kan udgøre ”særlige omstændigheder”, som medfører at 15%-reglen ikke finder anvendelse.
Det har medført tvivl og usikkerhed om rækkevidden og omfanget af denne undtagelse.
I en ny kendelse af den 26. april 2021 har Højesteret delvist præciseret undtagelsen. Højesteret fastslog, at den almindelige markedsudvikling ikke udgør en ”særlig omstændighed”, der medfører, at 15%-reglen ikke kan anvendes. Det skyldes, at værdiansættelsescirkulæret bygger på, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen for, at den offentlige ejendomsvurdering af for lav. Også selvom ejendomsvurderingerne er videreført uændret siden 2011/2012.
I sagen ville Skattestyrelsen ikke anerkende værdiansættelsen af udlejningsejendommen, der var udlagt fra dødsbo til en arving under anvendelse af 15%-reglen.
Spørgsmålet var derfor, om Skattestyrelsen kunne kræve en sagkyndig vurdering af den (reelle) handelsværdi af ejendommen.
Skattestyrelsen henviste i den forbindelse til en prisstatistik over – efter Skattestyrelsens opfattelse – sammenlignelige udlejningsejendomme. Det viste sig, at disse ejendomme var solgt til priser, der lå væsentligt over den offentlige ejendomsværdi.
Herudover henviste Skattestyrelsen til beregninger af afkastprocenten på ejendommen. De viste, at når udgangspunkt er udlægsværdien, var afkastprocenten højere end gennemsnittet for området, hvor ejendommen lå.
Højesterets afgørelse
Højesteret nåede frem til, at begge disse forhold reelt var udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav, og at det ikke er den enkelte borger – men det offentlige – der bærer risikoen for dette, og nåede herefter frem til, at den generelle prisudvikling ikke i sig selv kan være en ”særlig omstændighed”, der medfører at 15 %-reglen ikke kan anvendes.
Da de gamle ejendomsvurderinger fortsat lægges til grund ved beregning af arve- eller gaveafgiften, når fast ejendom overdrages til nærtstående efter den såkaldte ”15%-regel”. Det kan derfor stadig være relevant at foretage familieoverdragelser inden de nye ejendomsvurderinger bliver foretaget.
Yderligere afklaring af begrebet ”særlige omstændigheder” er på vej
I øjeblikket verserer sager omkring hvad der er ”særlige omstændigheder”, som kan begrunde fravigelse af 15%-reglen i forbindelse med familieoverdragelser.
Spørgsmålet om hvad der kan være “særlige omstændigheder” må derfor forventes, at blive yderligere afklaret yderligere i den nærmeste fremtid.
D. 5. maj 2020 udsendte Skattestyrelsen et udkast til et styresignal, omhandlende hvornår der kan ske fravigelse af 15 % reglen. Her henviser de til begrebet ”særlige omstændigheder”. Høringsfristen udløb den 2. juni 2020. Men nyt om styresignalet har siden været sparsom, og det kan antages, at Skattestyrelsen afventer afklaring af begrebet i retspraksis.
Har du spørgsmål til ovenstående eller brug for rådgivning herom? Kontakt os på post@ngaf.dk eller tlf. 88 93 95 00.